Waarom wij alleen op sole-source basis werken
en waarom dit gunstig is voor alle betrokkenen
De achtergrondgedachte is aanvankelijk eenvoudig en begrijpelijk.
Huiseigenaren die meerdere makelaars inschakelen om hun eigendom te verkopen, hopen aanvankelijk dat meerdere agenten het beter zullen doen. Meer agenten bereiken meer potentiële kopers, kunnen elkaar aansporen en, met een beetje geluk, een biedingsstrijd beginnen om de verkoopprijs op te drijven.
In dit artikel laten wij u zien waarom dit een gevaarlijke fout is en het tegenovergestelde effect kan hebben van de gewenste doelen.
Laat uw woning(en) niet verbranden en ga naar EEN makelaar die u vertrouwt.
Waarom wij alleen op sole-source basis werken
en waarom dit gunstig is voor alle betrokkenen
De achtergrondgedachte is aanvankelijk eenvoudig en begrijpelijk.
Huiseigenaren die meerdere makelaars inschakelen om hun eigendom te verkopen, hopen aanvankelijk dat meerdere agenten het beter zullen doen. Meer agenten bereiken meer potentiële kopers, kunnen elkaar aansporen en, met een beetje geluk, een biedingsstrijd beginnen om de verkoopprijs op te drijven.
In dit artikel laten wij u zien waarom dit een gevaarlijke fout is en het tegenovergestelde effect kan hebben van de gewenste doelen.
Laat uw woning(en) niet verbranden en ga naar EEN makelaar die u vertrouwt.
Een middelgrote stad, ergens in Duitsland.
De eigenaar is op zoek naar een pand om een bedrijf uit te breiden.
Hij doorzoekt de relevante portalen en vindt snel wat hij zoekt.
De woning van uw dromen is slechts een muisklik verwijderd.
Maar wacht. Wat is dit?
Onze eigenaar merkt dat zijn droomhuis niet door één makelaar wordt aangeboden, maar bij drie bedrijven.
Enigszins onzeker neemt onze toekomstige klant een besluit.
De 3 aanbiedingen nader bekeken
Onze aspirant-koper bekijkt vervolgens de aanbiedingen van de drie makelaars.
Hoewel het object op het eerste gezicht identiek is, merkt hij enkele verschillen op.
Voor twee aanbieders worden "paard en ruiter" genoemd. Het adres wordt bekendgemaakt. Het pand is via Google Maps en ter plaatse van buitenaf te bekijken. Eén agent geeft er de voorkeur aan het pand anoniem aan te bieden.
Verdere inconsistenties zijn merkbaar in de prijs. Twee makelaars adverteren met een identieke aankoopprijs. De derde makelaar noemt een lagere prijs.
Wat moet ik doen? Een koopje doen en tegen de lagere prijs toeslaan?
De nu gedesillusioneerde aspirant-koper vergelijkt verder en vindt nog meer verschillen.
Hij stelt vast dat niet alleen de aankoopprijs verschilt, maar ook de oppervlaktespecificaties en de prijs per m². Geen dramatische afwijkingen, maar toch verschillende gegevens over hetzelfde pand.
Er zijn ook verschillende verklaringen over de verkoopruimte en andere individuele punten van het pand.
Wat is waar?
Het standpunt van de toekomstige koper
Het beschreven scenario leidt tot grote onzekerheid bij veel potentiële kopers.
Ze weten het niet.
- welke details van het pand correct zijn,
- die de uiteindelijke bevoegdheid heeft voor de verkoop en
- op wiens beloften en afspraken zij kunnen vertrouwen.
Voor een koper is er ook het risico van meerdere commissieverplichtingen bij de betrokken makelaars als hij bij verschillende makelaars naar het onroerend goed informeert.
Onze aspirant-koper vindt, net als vele anderen, het risico van deze onduidelijke situatie te groot. Hij ziet af van een onderzoek.
De verkoper verliest potentiële kopers nog voordat het verkoopproces is begonnen.
Het standpunt van de makelaar
Veel makelaars proberen ook eerst een gebruikelijke "melkmeisje-berekening".
Hoe meer woningen een agent aanbiedt, hoe groter de kans op omzet en hoe hoger de verdiensten.
Ook het veronderstelde externe effect als gevolg van de vele vastgoedaanbiedingen op de website lijkt aantrekkelijk (zie ook "De juiste makelaar vinden").
Bovendien kost het verwerven van een bemiddelingscontract veel te veel moeite. Het is dus beter om een van de velen te zijn die kans maken op een stukje van de taart,
Naar onze mening zijn deze ideeën echter een klassiek "eigen doel".
Professionele makelaardij loont alleen als zij dienovereenkomstig wordt betaald. Als "een van de velen" bestaat altijd het risico dat u de zaak verliest aan een van de andere makelaars.
Als er meerdere makelaars bij betrokken zijn, is het op een gegeven moment gewoon niet meer lucratief voor de individuele makelaar,
- om uitgebreid objectonderzoek te doen,
- om zich te identificeren met het object,
- professionele vastgoedfoto's maken (zie ook "Vastgoed fotografie tips"),
- om een uitgebreid verkoopsysteem te ontwikkelen en te exploiteren (zie bijvoorbeeld onze Verkoopsysteem),
- ...
Potentiële kopers merken dit ook! Zij herkennen snel het verschil tussen een "08/15 exposé" en professionele teksten. De gedachte: "Slordig exposé - slordige makelaar" ligt voor de hand.
De veronderstelde kans op een snelle, ongecompliceerde omzet kan gemakkelijk omslaan in een boemerang voor het externe imago en het imago van de makelaardij.
De situatie van de verkoper
"Veel koks (makelaars) bederven de bouillon (verkoop.)"
Wij hebben reeds de "automatische verkooppreventie" beschreven door geïnteresseerde kopers af te schrikken.
Het ontbreken van een gecoördineerde marketingstrategie voor het onroerend goed is een andere reden om slechts één agent in te huren.
Alleen een makelaar met een exclusief mandaat kan een verstandige, en uitgebreide, verkoopstrategie voor uw woning ontwikkelen.
Als een pand aan verschillende makelaars wordt toegewezen, kan er sprake zijn van "meevallers" bij de verkoop zonder dat men zich echt intensief met het pand bezighoudt.
Uiteindelijk betaalt u als verkoper voor de betrokkenheid van meerdere agenten met het verlies van elke controle over het marketingproces.
Conclusie
Als een woning eenmaal door verschillende makelaars op de markt is "verbrand", wordt het zeer, zeer moeilijk om de woning tegen een redelijke prijs te verkopen.
Daarom nemen wij vanaf het begin niet deel aan een "makelaarscarrousel" en werken wij uitsluitend op basis van exclusiviteit.
