Leeftijdsgebonden en verpleegkundig vastgoed - de slimme investering?
Vastgoed voor langdurige zorg als investering blijft in de smaak vallen bij veel beleggers.
Lees in dit artikel waarom dat zo is
Een relatief nieuwe vorm van beleggen heeft zich steeds meer gevestigd op de vastgoedmarkt. We hebben het over verpleegzorgvastgoed als belegging. Was het vroeger de regel dat zorgfaciliteiten volledig aan verzekeringsmaatschappijen werden verkocht, tegenwoordig is dat anders. Zorginstellingen worden steeds vaker als kleine stukjes taart opgedeeld in individuele appartementen en aangeboden aan particuliere beleggers. Dergelijk zorgvastgoed is namelijk steeds meer in trek als kapitaalbelegging.
In dit artikel willen we duidelijk maken waarom deze vorm van beleggen eigenlijk zo populair is. Ook gaan we in op de voordelen en mogelijkheden die verpleeghuizen als investering bieden.
Wat bedoelt u precies met de term "zorgvastgoed"?
In de regel verwijst de term "zorgvastgoed" naar individuele appartementen die deel uitmaken van een zorginstelling. Zo'n zorgvoorziening kan bijvoorbeeld een intramurale zorgwoning zijn, een woonhuis met aangebouwde zorgdienst, maar ook een mengvorm van zorgwoning en begeleid wonen.
Elke particuliere belegger kan dergelijke flats kopen en vervolgens huurinkomsten ontvangen - vergelijkbaar met een condominium.
Het verschil met een klassieke koopflat is echter dat het huurcontract niet wordt gesloten met de bewoner van de kamer, maar met de exploitant van de betreffende zorginstelling. De exploitant verzorgt alle communicatie met de huurder en is ook verantwoordelijk voor de meeste onderhoudswerkzaamheden. Voor u als belegger of koper van deze flat brengt dit uiteraard minder administratieve rompslomp met zich mee dan bij een klassieke huurflat.
Wat is de huidige situatie op de markt voor zorgvastgoed?
Experts zijn het erover eens dat de vraag naar zorgvastgoed in de toekomst zal blijven groeien.
Een van de belangrijkste redenen hiervoor is de demografische verandering. Onder andere door de medische vooruitgang worden mensen in dit land steeds ouder. Deze eigenlijk verheugende ontwikkeling brengt echter ook een probleem met zich mee, want de behoefte aan zorgplaatsen zal ook in de toekomst gestaag toenemen. Deskundigen verwachten vooral in de decennia tussen 2020 en 2060 een extra stijging van de vraag, omdat een generatie met een bijzonder hoog geboortecijfer ("babyboomers") in deze 40 jaar de pensioengerechtigde leeftijd zal bereiken.
Bovendien zijn veel bejaardentehuizen en zorginstellingen al op leeftijd en kunnen zij niet of nauwelijks voldoen aan de vandaag de dag geldende wettelijke normen op het gebied van persoonlijke bescherming, barrièrevrije toegang en brandbeveiliging. Vanwege de ruimtelijke omstandigheden kunnen de panden in veel gevallen niet voldoende worden aangepast.
Daarom zou er geen alternatief zijn voor vervangende gebouwen of volledig nieuwe verpleeghuizen.
Aangezien veel exploitanten zonder winstoogmerk dergelijke omvangrijke projecten financieel niet aankunnen, rijst opnieuw het probleem van de kosten. De gemeenten daarentegen beschikken niet alleen niet over de financiële middelen maar ook niet over de nodige know-how om uitgebreide markt- en locatieanalyses uit te voeren om de behoefte aan zorg op lange termijn te kunnen bepalen.
Daarom heeft zich de afgelopen jaren een ware markt van particuliere aanbieders van verpleeghuizen ontwikkeld. Projectbedrijven en projectontwikkelaars zijn dergelijke aanbieders die samen met exploitanten zorgvoorzieningen ontwerpen en bouwen die aan moderne eisen kunnen voldoen.
Is zorgvastgoed een betere kapitaalbelegging dan gewoon onroerend goed?
Er zijn eigenlijk twee verschillende manieren voor een belegger om een rendement op een onroerend goed te behalen.
De eerste methode is speculeren op een waardestijging na aankoop van het onroerend goed.
De tweede methode bestaat erin een flat of huis te kopen en het dan op lange termijn te verhuren.
Beide methoden brengen echter bepaalde risico's met zich mee. Bij de eerste methode is de investeerder niet verzekerd van een waardestijging van het onroerend goed. In het ergste geval verliest het pand na de aankoop waarde en verliest de investeerder dus een deel van zijn investering. De tweede methode is ook niet zonder risico voor de investeerder, omdat hij afhankelijk is van betrouwbare huurders. Huurderving als gevolg van onwillige huurders of leegstand leidt tot maandelijkse verliezen voor de investeerder.
De bovengenoemde risico's bestaan daarentegen niet bij zorgvastgoed.
Nu al is er een gebrek aan voldoende zorgfaciliteiten overal om alle personen die intramurale zorg nodig hebben op te vangen.
Deze situatie zal naar verwachting ook in de toekomst niet veranderen - integendeel, want de vraag naar zorgvoorzieningen zal blijven toenemen.
Een grotere vraag naar zorgvastgoed betekent op zijn beurt een stijging van de waarde van bestaande voorzieningen, waardoor leegstand in zorgvastgoed een onrealistisch scenario wordt.
Welke voordelen bieden zorgvastgoed als kapitaalinvestering?
- Een aantrekkelijk rendement
Rendementen van vier tot zes procent per jaar op de aankoopprijs zijn gebruikelijk.
- Een hoge huurzekerheid
Het is de regel dat de huurovereenkomst voor een zorgwoning niet wordt gesloten met de bewoner zelf, maar met de exploitant van de zorginstelling.
De gehele faciliteit is gehuurd voor een periode van ongeveer 20 jaar.
- Een zeer lage administratieve last
De respectieve exploitant van de faciliteit coördineert alle belangrijke zaken betreffende het pand. Naast de verhuur omvat dit ook het beheer en het onderhoud.
In de meeste gevallen is de taak van de eigenaar slechts het deelnemen aan de vergadering van eigenaars.
- Een hoge mate van economische onafhankelijkheid
Aangezien de vraag naar zorgplaatsen de komende jaren en decennia naar alle waarschijnlijkheid sterk zal blijven toenemen, is zorgvastgoed een kapitaalinvestering die aanzienlijk minder afhankelijk is van de economische situatie dan klassiek residentieel vastgoed of commercieel gebruikte gebouwen.
- Een exclusief recht van bewoning
Vaak kunt u als eigenaar het alleenrecht opeisen om zelf in het betreffende verpleeghuis te gaan wonen, mocht u ooit zelf afhankelijk worden van zorgdiensten. Het is niet nodig om eerst op een wachtlijst geplaatst te worden.
Door dit exclusieve recht bestaat de mogelijkheid om een verzorgingsplaats in de respectieve thuisregio veilig te stellen.
- Enkele fiscale voordelen
Als eigenaar kunnen zowel de kosten voor het pand zelf als de bestaande inventaris van de belasting worden afgetrokken.
Als u het zorgvastgoed langer dan tien jaar bezit, kan het belastingvrij worden verkocht. In dit opzicht verschillen verzorgingshuizen niet van klassieke vormen van onroerend goed.
Hoe zit het met de toekomstige ontwikkeling van verpleegkundig vastgoed als investering?
Verpleeghuizen zijn een uitstekende investering omdat ze onafhankelijk zijn van economische factoren.
Alleen het aantal zorgbehoevenden is het doorslaggevende criterium voor de hoogte van het rendement.
Zoals reeds herhaaldelijk is opgemerkt, zal de vraag naar overeenkomstige zorgvoorzieningen de komende jaren en decennia blijven toenemen. Tegelijkertijd is er nu al een tekort aan overeenkomstige voorzieningen.
Daarom mag worden aangenomen dat de waarde van reeds bestaande zorgvastgoederen de komende jaren opnieuw zal stijgen.
Een ander voordeel voor de belegger van een zorgpand is de mogelijkheid om langlopende huurcontracten af te sluiten.
Zorgbehoevenden brengen doorgaans de rest van hun leven in hetzelfde zorgvastgoed door. In tegenstelling tot conventioneel vastgoed hoeft men zich in verpleeghuizen geen zorgen te maken over een frequent huurdersverloop.
Het zorgvastgoed wordt dus altijd verhuurd en kan dus voortdurend winst opleveren.
Conclusie
Investeren in zorgvastgoed als kapitaalbelegging belooft een continu en aantrekkelijk rendement.
Dergelijke eigendommen zijn zeker ook het overwegen waard als bouwsteen voor de eigen oudedagsvoorziening.
Anderzijds zijn dergelijke panden minder geschikt als u op korte termijn aantrekkelijke winsten wilt maken. Zorgvastgoed is daarom vooral geschikt voor beleggers met een beleggingshorizon op lange termijn.
Heeft u vragen over dit artikel?
Of wilt u uw eigen zorgen met ons bespreken?
Maak dan een afspraak voor een persoonlijk gesprek met ons.
Bel ons op Telefoon +49 (0)591 6104573 of stuur ons uw verzoek met de Contactformulier.
We houden zeker contact en kijken uit naar uw komst.
