Der Energieausweis und seine Tücken – Vorsicht Abmahngefahr
Ein Energieausweis als Pflicht für eine Immobilie?
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Ein Energieausweis ist spätestens dann notwendig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchten.
Doch wann benötigen Sie einen solchen Energieausweis sonst noch und welche Pflichten und Rechte sind damit eigentlich verbunden?
In unserem Grundlagenartikel informieren wir Sie über Hintergründe, Ziele, die verschiedenen Formen von Energieausweisen, wann Sie einen Energieausweis brauchen und welche Kosten auf Sie zukommen können.
Das Wichtigste zum Energieausweis auf einen Blick
Für neue Vermieter und Verkäufer von Immobilien ist es verpflichtend, einen Energieausweis für das Gebäude zu besitzen.
Grundlage hierfür war bis Ende Oktober 2020 die Energieeinsparverordnung. Diese wurde am 1. November 2020 durch das Gebäudeenergiegesetz abgelöst.
Bereits wenn Sie eine Wohnungsanzeige aufgeben, müssen Sie darin relevante Kenndaten rund um den Energiebedarf der Immobilie nennen.
Neue Mieter und Käufer sind dazu berechtigt, vor einer Kauf- oder Mietentscheidung Inhalte aus dem Energieausweis einzusehen.
Was ist das Ziel des Energieausweises und welche Ausnahmen gelten?
Ziel dieses Dokumentes ist es, potenzielle Miet- oder Kaufinteressenten hinsichtlich der energetischen Kennwerte der Immobilie zu informieren.
Vorlegen müssen Sie einen Energieausweis jedoch nur bei einem Nutzerwechsel, denn solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen bzw. nicht neu vermieten, ist kein Energieausweis notwendig.
Ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis hat daher keinen Anspruch darauf, Einblick in einen Energieausweis zu erhalten.
Befreit von einer Ausweispflicht sind kleine Immobilien, die über weniger Nutzfläche als 50 Quadratmeter verfügen, sowie Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?
Grundsätzlich gibt es mit dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis zwei Varianten in Sachen Energieausweis.
Jeder der beiden Ausweisvarianten basiert auf unterschiedlichen Berechnungsverfahren. Daher wird die Energieeffizienz einer Immobilie bei den beiden Ausweisarten auch unterschiedlich bewertet.
Der Bedarfsausweis
Die Kennwerte für den Energiebedarf werden beim Bedarfsausweis aufgrund objektiver Bedingungen definiert.
Dies bedeutet also, dass die Kennwerte rechnerisch auf der Basis von Baujahr, der Wohnungsanzahl und der Gesamtwohnfläche, dem Gebäudetyp, den technischen Heizungs- und Gebäudedaten sowie unter standardisierten Rahmenbedingungen hinsichtlich des Nutzerverhaltens und der Raumtemperatur bestimmt werden.
Vorteilhaft an dieser Methode ist, dass die Kennwerte unabhängig vom individuellen Wohn- und Heizverhalten der Bewohner berechnet werden.
Nachteilig ist hingegen, dass die Aussagekraft des Ausweises stark vom Aufwand und der Genauigkeit der Datenerhebung abhängig ist. Preisgünstige Angebote fallen daher in der Regel weniger genau aus
Der Verbrauchsausweis
Auch für den Verbrauchsausweis sind die üblichen Daten der Immobilie wichtig. Dies gilt insbesondere für die Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre. Sollte die Immobilie in diesem Zeitraum länger leer gestanden haben, muss dies beim Erstellen eines Verbrauchsausweises entsprechend berücksichtigt werden. Relevant ist weiterhin, ob in den Verbrauchsdaten der Energieverbrauch für Warmwasser enthalten ist oder ob das Wasser über Durchlauferhitzer oder elektrische Boiler, also dezentral, erwärmt wird.
Die Kennwerte für den Energieverbrauch werden auf Grundlage der letzten Heizkostenabrechnungen ermittelt.
Vorteilhaft am Verbrauchsausweis ist eine einfache und weniger fehleranfällige Datenerhebung. Die gemessenen Verbrauchszahlen lassen sich auf einen deutschlandweiten Durchschnittswert umrechnen. Dies führt dazu, dass beispielsweise ein besonders kalter oder langer Winter nicht zu einer schlechteren Gebäudebewertung führt.
Der Nachteil am Verbrauchsausweis ist die Abhängigkeit der Kennwerte vom jeweiligen Heizverhalten der Bewohner. Wenn Leerstände im Gebäude nicht richtig erfasst werden, kann dies zu einer Verfälschung der Ergebnisse führen.
Welche Werte sind im Energieausweis enthalten?
Unabhängig davon, ob der Energieausweis auf Grundlage des Gebäudebedarfs oder des Verbrauchs ausgestellt wird, sind in diesem Dokument unterschiedliche Kennzahlen enthalten:
• der Primärenergiebedarf
• der Endenergiebedarf
• die Energieeffizienzklasse
Was ist unter dem Endenergiebedarf zu verstehen?
Beim Endenergiebedarf handelt es sich um einen Kennwert für den tatsächlichen Energieverbrauch einer Immobilie.
In diesem werden sämtliche Verluste berücksichtigt, die beispielsweise durch die Heizungsanlage oder die Gebäudehülle entstehen können. Somit lässt er sich zur Ermittlung der Brennstoffkosten verwenden.
Der Endenergiebedarf wird üblicherweise in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr ausgedrückt.
Was ist der Primärenergiebedarf?
Der Primärenergiebedarf berücksichtigt nicht nur tatsächliche Wärmeverluste in der Immobilie, sondern auch den Aufwand für die Beschaffung, die Umwandlung sowie den Transport der benötigten Rohstoffe.
Er lässt sich ermitteln, indem der Endenergiebedarf mit dem Primärenergiefaktor multipliziert wird. Somit fällt der Faktor für fossile Energieträger wie Öl oder Gas schlechter aus als bei einer Holzheizung, die durch einen Primärenergiefaktor von 0,2 ein besonders gutes Ergebnis erreicht.
Was ist unter den Energieeffizienzklassen zu verstehen?
Damit jeder Verbraucher auf einen Blick die Kennwerte des Energieausweises schnell und einfach verstehen kann, gibt es die Energieeffizienzklassen.
Diese orientieren sich an dem Endenergiebedarf und veranschaulichen die Qualität eines Gebäudes in neun Stufen, die von A+ bis H reichen, wobei A+ die beste Energieeffizienzklasse darstellt, während H die schlechteste ist.
Wer ist eigentlich für den Energieausweis zuständig?
Machen Immobilieneigentümer den Energieausweis nicht vollständig, nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht zugänglich, gilt dies als Ordnungswidrigkeit.
Den Verstoß können Miet- oder Kaufinteressenten bei der zuständigen Behörde zur Anzeige bringen. Die Behörde wiederum ist verpflichtet, dieser Angelegenheit nachzugehen.
Die Zuständigkeit für den Energieausweis ist in den einzelnen Bundesländern verschieden geregelt. Meistens liegt sie bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder den Bauordnungsämtern der Gemeinden oder Kreise, in denen sich die jeweiligen Immobilien befinden.
Verstöße bei der Verwendung oder der Ausstellung von Energieausweisen können Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 Euro nach sich ziehen.
Aus diesem Grund sollten Sie als Verkäufer oder Vermieter das Thema Energieausweis nicht auf die leichte Schulter nehmen und bereits bei Unklarheiten im Vorfeld mit der jeweiligen Behörde in Kontakt treten – allein um Ihren Geldbeutel zu schonen.
Was kostet ein Energieausweis; und wie lange gilt er?
Die Kosten
Natürlich gibt es einen Energieausweis nicht umsonst.
Die Höhe der Kosten ist unter anderem vom jeweiligen Umfang abhängig, also wie groß der Aufwand für den Aussteller ist. Maßgeblich beeinflusst werden die Kosten von der Art des Ausweises sowie vom jeweils beauftragten Energieberater, der den Ausweis ausstellt.
Einen fixen bzw. gesetzlich vorgeschriebenen Betrag gibt es für die Ausstellung eines Energieausweises nicht. Daher sind die Kosten am Ende auch Verhandlungssache.
Gültig bis ...
Energieausweise sind grundsätzlich zehn Jahre ab ihrem Ausstellungsdatum gültig.
Sollten in dieser Zeit jedoch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen oder Umbauten stattgefunden haben, kann sich dieser Zeitraum verkürzen, da sich in diesen Fällen der durchschnittliche Energiebedarf für die Immobilie geändert hat und entsprechend neu berechnet werden muss.
Fazit
Der Energieausweis einer Immobilie wird gerne auch als „Personalausweis“ für ein Gebäude bezeichnet. In diesem finden sich alle relevanten Daten, die den Energiebedarf einer Immobilie betreffen.
Für Vermieter oder Verkäufer von Immobilien ist das Bereitstellen eines solchen Energieausweises in den meisten Fällen verpflichtend.
Für Miet- oder Kaufinteressenten ist der Energieausweis eine große Hilfe, um die Nebenkosten einer Immobilie bereits im Vorfeld abschätzen zu können. Hierbei helfen die verschiedenen Energieeffizienzklassen, die mit ihren unterschiedlichen Angaben auf einen Blick erkennen lassen, wie es um den Energiebedarf eines Gebäudes bestellt ist.
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