Immobilienbewertung vor dem Verkauf - Vorteile und Hintergrund
Viele Privatverkäufer kommen in ihrem Leben nur ein Mal oder höchst selten in die Situation, eine Immobilie zu verkaufen.
Deshalb empfiehlt sich immer, einen Immobilienmakler einzuschalten, dessen Tagesgeschäft der Immobilienverkauf ist.
Der „Startschuss“ des Verkaufs ist immer die Ermittlung eines marktgerechten Preises der Immobilie und eine wohlüberlegte Preisstrategie.
Statt eines Einstiegs mit einem möglichst hohen Phantasiepreis, der letztendlich mehr schadet als nützt, ist es beim Verkauf erfolgreicher, einen realistischen Preis zu ermitteln, der Lage, Größe und Zustand des Objekts entspricht.
Welche Verfahren es dafür gibt, worin sich diese voneinander unterscheiden und wie Ihnen ein Makler bei der Marktwertermittlung hilft, erfahren Sie in diesem Artikel.
Wer legt den Wert einer Immobilie fest?
Der Wert einer Immobilie kann unterschiedlich definiert werden. Dies hängt unter anderem davon ab, aus welchem Grund die Wertermittlung durchgeführt werden soll.
Beim Verkauf einer Immobilie erfolgt die Marktwertermittlung häufig durch einen Immobilienmakler. Als Fachmann hat er Erfahrung und kennt den regionalen Markt.
In anderen Fällen, etwa bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, muss die Wertermittlung jedoch von einem vereidigten Gutachter durchgeführt werden, da hier der Immobilienwert möglichst exakt zu definieren ist.
Von welchen Kriterien ist der Immobilienwert abhängig?
Damit man den Immobilienwert möglichst exakt präzisieren kann, sind einige Faktoren zu beachten. Zu diesen zählen:
Die Lage der Immobilie
Deutlichen Einfluss auf den Wert des Objekts üben sowohl die Mikro- als auch die Makrolage der Immobilie aus. Mit der Makrolage meint man die Region im Ganzen, in der sich die Immobilie befindet, während man mit der Mikrolage das unmittelbare Wohnumfeld versteht. Vor allem die existierende Infrastruktur ist ein wichtiges Kriterium für den Immobilienwert, also etwa wie viele Kindergärten oder Schulen vor Ort vorhanden sind, ob sich Ärzte in der Nähe befinden und wie es um die Einkaufsmöglichkeiten bestellt ist.
Die Ausstattung
Mit der Ausstattung ist sowohl die Wohnfläche an sich als auch die Qualität der eingesetzten Baumaterialien gemeint. Dazu kommt noch die Existenz und Qualität von Außenflächen, beispielsweise einer Gartenfläche. Bei der Bewertung einer Immobilie gilt es zunächst zu prüfen, welche Ausstattungsmerkmale den Wohnwert erhöhen. Dabei gilt natürlich, dass eine hochwertigere Ausstattung zu einem höheren Immobilienwert führt.
Der Zustand
Auswirkungen nach oben oder unten auf den Immobilienwert haben auch Kriterien wie der Energiestandard und der Grad an Modernisierung der Immobilie. In den aktuellen Zeiten, in denen die Nebenkosten für eine Wohnung oder ein Haus immer weiter steigen, hat dies umso mehr Gültigkeit. Sollte die Immobilie über Mängel verfügen, fließen diese natürlich auch in die Bewertung ein.
Welche Verfahren für die Ermittlung des Immobilienwerts gibt es?
Das Vergleichswertverfahren
In der Regel wird dieses Verfahren für die Wertermittlung von Wohnungen, Doppelhaushälften sowie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.
Kaufpreise ähnlicher Objekte in der Vergangenheit bilden die Grundlage für diese Art der Wertermittlung. Sollte es sich um Bauland handeln, verwendet man die Bodenrichtwertkarte.
Ein Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass die aktuelle Marktlage bei der Wertermittlung Berücksichtigung findet. Als Vergleichsobjekte kommen Immobilien in derselben Region infrage, die in Sachen Größe und Ausstattung ähnlich sind. Auch der Zustand der Immobilie sowie die Infrastruktur spielen hierbei eine Rolle. Weitere relevante Kriterien sind u.A. Lage, Außenanlagen, Größe des Grundstücks, Baujahr der Immobilie, Nachbarschaft sowie die Einkommens- und Altersverteilung im betreffenden Wohngebiet.
Auf den Wert einer Immobilie wird es sich negativ auswirken, sollten keine oder nur wenige werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen am Objekt durchgeführt worden sein. Vor allem betrifft dies ältere Immobilien.
Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Instandsetzung in den vergangenen Jahren sowie besondere Ausstattungsmerkmale üben hingegen positiven Einfluss auf den Immobilienwert aus. Zu diesen zählen beispielsweise eine moderne Bad- oder Kücheneinrichtung, der Einbau neuer Fenster, eine neu installierte Heizungsanlage oder eine gepflegte Fassade.
Umständlich bzw. kompliziert ist eine Immobilienbewertung auf Grundlage des Vergleichswertverfahren, sofern nur wenige Vergleichsobjekte vorhanden sind. Der Verkehrswert ist zudem stets abhängig von Marktschwankungen; das Vergleichswertverfahren kann daher vielfach lediglich als Momentaufnahme verstanden werden.
Das Ertragswertverfahren
Ist nicht die Eigennutzung einer Immobilie für die Wertbestimmung relevant, sondern die Rendite, welche die Immobilie abwirft, verwendet man das Ertragswertverfahren, um den Immobilienwert zu bestimmen.
Der Fall ist dies etwa bei gewerblich genutzten Immobilien, aber auch bei Mehrfamilienhäusern. Der Wert der baulichen Anlagen ist für die Bewertung ebenso ein Kriterium wie der Bodenwert. Die wichtigste Komponente beim Ertragswertverfahren ist der Nettoertrag. Mit diesem lässt sich am einfachsten der Wert der jeweiligen Immobilie verdeutlichen.
Das Sachwertverfahren
Wenn sich keine ortsüblichen Verkaufspreise ermitteln lassen oder keine Vergleichsgrundstücke vorhanden sind, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Zu trennen ist hierbei zwischen dem Wert des Grundstücks und dem der baulichen Anlagen. Berücksichtigt wird hierbei, ob die Bauweise eher als hochwertig oder als einfach einzuschätzen ist. Mit steigendem Alter des Gebäudes fällt in der Regel der Wert, der für die Immobilie angesetzt wird.
Ein Wort zu den Kosten
Die Kosten für eine Marktwertermittlung unterscheiden sich nach dem Aufwand des Maklers.
Eine schnell durchgeführte Ermittlung mit einem der vielen Onlinerechner ist üblicherweise kostenlos. Die so durchgeführte Ermittlung kann jedoch nur einen ungefähren Anhaltspunkt geben.
Für eine professionelle Marktwertermittlung muss der Immobilienmakler erheblich Zeit aufwenden. Immer öfter berechnen Makler dafür eine kleine Vergütung, die im Fall eines Verkaufsauftrags gutgeschrieben wird.
Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler
Für eine Marktwertermittlung ist ein Makler die beste Anlaufstelle. Er weiss, welches der genannten Verfahren anzuwenden ist, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Außerdem können Sie bei einem Makler eine individuelle Betreuung sowie schnelle Durchführung der Immobilienbewertung erwarten.
Ein professioneller Immobilienmakler beschäftigt sich bei der Marktwertermittlung ausführlich mit Stärken und Schwächen der Immobilie und kann auf dieser Grundlage eine optimale Verkaufsstrategie entwickeln. Damit können Sie mit einem schnellen Verkaufserfolg rechnen.
Vorsicht Falle
„Viele Köche verderben den Brei.“
Sofern mehrere Makler mit einer Wertermittlung beauftragt werden, kann es zu folgenden Aussagen kommen, von denen uns immer wieder berichtet wird:
„Der Immobilienmakler XY hat mir einen wesentlich höheren Verkaufspreis für die Immobilie genannt“.
Ein verlockendes Angebot. Wer würde nicht gerne eine Immobilie statt für 250.000 EUR zum Preis von 300.000 EUR verkaufen?
Auch wenn Ihr Wunschpreis ohne jegliche Berechnung übernommen oder sogar noch überboten wird, sollten Sie hellhörig werden.
Ein Immobilienverkauf ist kein Wunschkonzert, bei dem Makler einen bestimmten Verkaufspreis „bieten“ können. Nicht selten sind solche Phantasiepreise nur ein Lockmittel, um einen Maklerauftrag zu bekommen. In der Folge werden anfangs weder Zeit, noch Energie für die Vermarktung eines Objekts mit illusorischen Verkaufspreis eingesetzt. Statt dessen wird nach einigen Wochen dem Eigentümer eine, manchmal gravierende, Preissenkung vorgeschlagen. Die Talfahrt des Verkaufspreises beginnt.
Wichtig zu wissen
Bei einer Marktwertermittlung handelt es sich nicht um ein Gutachten nach den Richtlinien des § 194 BauGB,
sondern um eine fundierte Orientierungshilfe für Sie als Eigentümer.
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