3 .. 2 .. 1 - NOG NIET HELEMAAL VAN MIJ
De teerling is geworpen
Na een grondige inspectie, vele overwegingen, raadplegingen en onderzoeken en diverse gesprekken, worden alle betrokken partijen het eens. Het pand krijgt een nieuwe eigenaar.
Wat gebeurt er nu?
In tegenstelling tot sommige verkoopportalen, waar het volstaat te zeggen: "Ik wil kopen (3.. 2.. 1 ... van mij!) is een vastgoedaankoop een reis met verschillende haltes. De veronderstelde inspanning wordt beloond met zekerheid en duidelijkheid voor de nieuwe en de vorige eigenaar.
In de volgende beschrijving van uw traject tonen wij een "normaal geval" als voorbeeld. U kunt meer advies en informatie over uw individuele situatie inwinnen bij bijvoorbeeld uw advocaat, een notaris of de makelaar die u vertrouwt.
Ik geef je mijn hand erop
Volgens de werkgroep "International Business Law" kan in theorie elk contract worden gesloten door middel van een handdruk.
Een uitzondering is de aankoop van grond en onroerend goed.
Ter bescherming van alle betrokken partijen zijn er strikte formele en procedurele voorschriften volgens welke de verwerving alleen juridisch bindend wordt door een notariële koopovereenkomst. Dit is de enige manier om de eigendomsoverdracht te bezegelen. Samenwerking met een notaris is derhalve vereist voor de notariële bekrachtiging van de koopovereenkomst.
De notaris zal alles regelen
Voor de notarisering van een koopovereenkomst voor onroerend goed is de medewerking van een notaris vereist.
Zijn taken omvatten de formele beoordeling van het koopcontract, de naleving van alle geldende wettelijke voorschriften bij de aankoop van onroerend goed en diverse andere activiteiten.
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is een notaris echter niet verantwoordelijk voor het individueel opstellen en controleren van de koopovereenkomst. Alleen de verkoper en de koper zijn verantwoordelijk voor de inhoud van de koopovereenkomst.
Plaatselijke omstandigheden en eventuele problemen die daaruit voortvloeien zijn ook niet de taak van de notaris. Ook de overname van voorwerpen in en rond het pand, zoals de overname van een inbouwkeuken, wordt niet door de notaris gecontroleerd.
Kloppen de aanvullende afspraken in het koopcontract? Of ontbreken ze? Deze en enkele andere vragen moeten vooraf tussen verkoper en koper worden opgehelderd en zijn niet het onderwerp van de notariële activiteit.
Vanuit zijn ervaring kan de notaris alleen tips en suggesties geven over specifieke vragen die hem worden gesteld.
De voorbereiding van de notarisbenoeming
Een nauwe interactie tussen verkoper, koper, notaris en makelaar is de beste voorwaarde voor een goed verloop van de aankoop van een woning.
Daartoe stelt de makelaar de bestaande ideeën en wensen van alle betrokken partijen vast en verkrijgt zo nodig alle noodzakelijke documenten.
- Individuele kenmerken zoals:
- Het overnemen van bestaande (inrichtings)objecten
- Overname van bestaande energievoorzieningen (stookolie in de tank)
- Speciale overdrachtmodaliteiten
- Behoud van de huidige eigenaar in het pand na eigendomsoverdracht
- Bijzondere modaliteiten voor de betaling van de koopprijs
- Procedure van verkoop voor gemeenschappen van erfgenamen
- ...
worden besproken en opgeschreven voor het eerste ontwerp van het koopcontract.
Hier brengt de makelaar zijn jarenlange praktijk in en geeft hij advies over het opstellen van de koopovereenkomst en legt hij uit wat er eventueel in een aanvullende overeenkomst moet worden geregeld.
De makelaar verzamelt vervolgens alle verkoopdocumenten voor de notaris. Op basis van dit voorbereidende werk stelt de notaris een eerste ontwerp van de koopovereenkomst op.
Parallel aan de uitvoering van de ontwerpkoopovereenkomst controleert de notaris het kadaster op feiten die een verkoop in de weg kunnen staan, zoals bestaande voorkeursrechten enz.
Het ontwerp van de koopovereenkomst wordt door verkoper en koper grondig doorgenomen. Indien nodig wordt een gezamenlijke vergadering gehouden met de makelaar om eventuele vragen te verduidelijken.
De makelaar stuurt het gecorrigeerde en/of uitgebreide ontwerp terug naar de notaris en spreekt een datum af voor de notariële akte.
Afspraak met de notaris
Op de notarisvergadering leest de notaris het koopcontract voor.
Verkopers en kopers kunnen nu nog vragen stellen en zo nodig verzoeken om wijzigingen.
Als de betrokken partijen akkoord gaan, wordt het koopcontract ondertekend en notarieel bekrachtigd.
Na de afspraak met de notaris gaat het proces verder
Na de ondertekening van het koopcontract is het werk van de notaris nog niet gedaan.
Hij zorgt nu voor een zogenaamde "prioritaire kennisgeving van overdracht". Een voorbehoud voor de koper in het kadaster, dat voorkomt dat een pand meer dan eens wordt verkocht.
Tegelijkertijd geeft hij de gegevens van de aankoop door aan het belastingkantoor voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
Zodra het in het bericht van overdrachtsbelasting vermelde bedrag door de koper is overgemaakt, ontvangt de notaris van het belastingkantoor een bewijs van goedkeuring. Als dit beschikbaar is en ook de koopprijs is betaald, schrijft de notaris de koper in het kadaster in en schrapt hij het prioriteitsbericht van overdracht.
Hiermee is het verkoopproces officieel afgerond. Hoewel de inschrijving in het kadaster nog enige tijd kan duren, soms wel een half jaar, is de koper nu de nieuwe eigenaar.
Zelfs de makelaar heeft nog werk te doen...
Voor de makelaar is de vastgoedverkoop nog niet voorbij.
Vervolgens coördineert hij de overdracht van het pand en alle daarmee verband houdende activiteiten, zoals het opstellen van een overdrachtsprotocol, het aflezen en documenteren van de meterstanden en de sleuteloverdracht.
Pas dan kan de makelaar de bemiddeling afronden.
Hij is blij dat hij opnieuw gelukkige verkopers en kopers kon begeleiden op de weg van overeenkomst naar eigendom.
Heeft u vragen over dit artikel?
Of wilt u uw eigen zorgen met ons bespreken?
Maak dan een afspraak voor een persoonlijk gesprek met ons.
Bel ons op Telefoon +49 (0)591 6104573 of stuur ons uw verzoek met de Contactformulier.
We zullen zeker contact opnemen en kijken ernaar uit u en uw eigendom te ontmoeten.
